✅ Checklist Acquisto Immobile: cosa controllare per evitare disastri (guida 2025)

Acquistare un immobile non significa semplicemente firmare un compromesso.Che tu stia comprando per vivere, per affittare o per rivendere, la due diligence documentale è ciò che separa gli acquirenti dagli investitori.

In questo articolo trovi una checklist completa e aggiornata per evitare sorprese, spese impreviste, ritardi e... errori irreversibili.

📜 1. Provenienza dell’immobile: da dove arriva davvero questa casa?

Sembra banale, ma è fondamentale sapere come il venditore ha ottenuto il bene.

• È stato acquistato tramite rogito?

• È arrivato per donazione o successione?

Queste differenze non sono solo formali:

• Una donazione recente può essere revocata o impugnata dagli eredi

• Una successione non trascritta può impedire il rogito e bloccarti in fase di rivendita

✅ Controlla l’atto di provenienza presso la Conservatoria e valuta, con un tecnico o un legale, eventuali rischi di rivalsa o vizi giuridici.

🏗️ 2. Conformità urbanistica e catastale: quello che vedi… è regolare?

Qui si entra nel vivo dell’analisi tecnica. Serve a capire se l’immobile:

• è stato costruito e modificato con regolari permessi

• rispetta quanto dichiarato in Catasto

• corrisponde realmente alla planimetria

⚠️ Anche una piccola difformità – un tramezzo spostato, una finestra chiusa – può bloccare la banca o il notaio.

✅ Fai fare un confronto tra visura catastale, planimetria e stato reale, preferibilmente da un geometra o tecnico abilitato.

🧯 3. Agibilità e impianti: la casa è sicura e a norma?

🏠 Agibilità (ex abitabilità)

Non è solo un foglio: certifica che l'immobile rispetta requisiti igienico-sanitari, statici e funzionali.

👉 Senza agibilità:

• potresti non poter affittare

• difficilmente riuscirai a rivendere a prezzo pieno

• alcune banche rifiutano il finanziamento

⚡ Impianti (elettrico, gas, idraulico)

Devono avere le dichiarazioni di conformità.Se mancano, potresti doverli rifare da zero, con spese impreviste anche di migliaia di euro.

✅ Controlla data, normativa e stato degli impianti, soprattutto se l’immobile è ante 2008.

🏢 4. Condominio: quali vincoli ci sono (oltre alla quota spese)?

Molti trascurano l’analisi condominiale, ma è un punto critico per chi fa investimenti.

📘 Regolamento condominiale

Controlla che non ci siano:

• divieti su affitti brevi o sublocazioni

• limiti all’uso commerciale o frazionamento

• vincoli d’uso non compatibili col tuo progetto

📄 Verbali delle assemblee + dichiarazione amministratore

Verifica se sono stati approvati:

• lavori straordinari non ancora pagati

• cause legali in corso

• delibere che potrebbero impattare sulle spese future

✅ Chiedi almeno gli ultimi 2 anni di verbali.

🏛️ 5. Vincoli giuridici e fiscali: chi vende è davvero “libero” di farlo?

🔍 Ispezione ipotecaria

Devi accertarti che l’immobile sia:

• libero da ipoteche

• non soggetto a pignoramenti o sequestri

• privo di servitù, usi civici o vincoli paesaggistici non dichiarati

💼 Verifica fiscale sul venditore

Se chi vende è una società (es. costruttore, SRL) o un soggetto IVA:

• potrebbero esserci pendenze col fisco, cartelle esattoriali, contenziosi aperti

• questi problemi possono bloccare l’operazione o addirittura ricadere sull’acquirente

✅ Fatti assistere da un consulente, chiedi visura camerale, DURC, visura fiscale se hai dubbi.

🌱 6. APE e impatto energetico: non è solo una formalità

L’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio per legge, ma è anche uno strumento strategico per te investitore.

• Una casa in classe G può comportare costi di riqualificazione

• Una casa in classe A o B può diventare un elemento di marketing forte in rivendita o locazione

✅ Usalo per trattare sul prezzo, calcolare i costi futuri o accedere a bonus (se previsti).

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🧠 Conclusione: investire significa conoscere ogni dettaglio

Il mercato immobiliare può sembrare pieno di opportunità, ma dietro ogni appartamento in vendita si nascondono anche rischi, vincoli e costi imprevisti. Ecco perché un vero investitore non si limita a fare offerte impulsive o a fidarsi delle belle foto di un annuncio:analizza ogni aspetto, verifica i documenti, chiede chiarimenti e non ha paura di essere “scomodo”.

La differenza tra chi compra e chi investe sta tutta qui. Chi compra spesso si innamora dell’immobile e firma sulla base dell’emozione. Chi investe, invece, guarda i numeri, i documenti e il contesto, valutando ogni possibile scenario: dal migliore al peggiore.

Un investitore esperto sa che anche un dettaglio trascurato – un abuso edilizio, un regolamento condominiale restrittivo, un’ipoteca dimenticata – può trasformare un affare in una perdita. Per questo considera la due diligence documentale non una formalità, ma una fase centrale dell’operazione.

📌 Chi non controlla, si affida al caso. E spesso paga il prezzo di questa leggerezza.

📌 Chi controlla, prende decisioni da professionista. E anche quando l’operazione non si concretizza, esce con la consapevolezza di aver evitato un potenziale problema.

In fondo, l’investimento immobiliare non è solo questione di intuizione o di coraggio. È soprattutto disciplina, metodo e attenzione ai dettagli.Ed è proprio questa differenza che, nel tempo, separa chi fa qualche tentativo isolato da chi costruisce un vero percorso da investitore.

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